■急な賃貸マンションの家賃値上げに困っております。（顧問先の自営業代表者様からの相談依頼）
更新日：2022年10月6日
企業コンサルティングが得意な「ディフェンス・カンパニー」
●どうにか交渉出来ないでしょうか？
現在の状況ですが、入居して5年になる賃貸マンションに住んでおります。
賃貸マンションは、市内中心部から離れており、入居当時は交通も良くなく通勤が大変でした。
その後、電車の新線開通で駅周辺の施設も増え便利になりました。
先だって、賃貸マンションの契約更新の書類が届き、家賃を現在の52.000円から62.000円に値上げになると更新契約書に記載がありました。
今、家主との交渉中で、もうすぐ当月分の家賃の支払日となります。
①家賃が決まるまでの支払いの対応
②こんな高額な投げは認められるのでしょうか？
と言う相談がありました。
●賃貸借契約とは
賃貸借契約では
「貸し主が借り主に目的物を使用・減益させることを約束し、借り主が賃料を払うことによって成立する契約である。」
（【口語・民法】自由国民社、294頁、2003年）と法律で定められています。
◆分かりやすく言いますと
動産・不動産を、賃料（以下「家賃」）の支払いを前提に使用させたり、使用による収益を認める有償契約となります。
●賃貸借契約の家賃は変更する事が許されるのか？！
・一定の契約期間において家賃を設定した場合
設定した期間中は定められた金額は守られるぺきことは当然となります。
・仮に貸し主が自らの理由で、一方的に家賃の値上げをした場合は契約の要点に反するばかりでなく、借り主に不利益を与える事になります。
ですので信頼関係の破綻につながる事も考えられます。
●問題は家賃が不相当に定額の場合でも増額はできないか、と言うとそうではない様です。
『借地借家法』では
土地建物の税金その他負担の増減や土地建物の価格の上昇・経済事情の変動。近隣の家賃の上昇等に比較して不相当の場合は、契約条件に関わらず、家賃の増減を請求できるとしています。（30条1項）
特約がある場合は出来ない事になっています （30条1項後段）
家賃の増減を要求できる事を借賃増減請求権 （＝一般的に、賃料の増減請求権との呼ばれます）
●家賃更新にあたってのルール
『借地借家法』は期間の定めがある契約更新について、借家期間の満了にあたっては、当事者が期間満了の6か月から1年の間に「更新しない旨の通知」または「条件を変更しなければ更新しない旨の通知」をしなくてはなりません。
・「通知しなければ、契約は従前と同じ条件で契約を更新したものとみなす」となっています。（26条1項）
さらに「家主側から更新拒絶するには正当事由が必要とされています」となります。（28条）
●今回の家賃値上げのケースの場合
法律上の定めをいろいろ話しており、結論は家賃の値上げ・契約更新の手続きについて特別な問題はないようです。
●問題解決のポイント
・1万円の値上げと値上げ理由に問題がないか
・入居後5年という期間で近隣の状況も考えると受け入れざるを得ないと思われます。
●依頼者の問題
・相談者の家賃が一気に高額になったと思っている色々な事情。
・短期間の相談ではこちらもしつかりと理解できていない点があります。
●当事者間で話がまとまらない場合
・簡易裁判所での調停で解決を図る方法があります。
※裁判については調停前置主義となっていますので注意が必要です。
●次の家賃の支払いに関して
・交渉がまとまらない場合は、法務局へ供託する方法があります。
・供託には貸し主の受領拒否、受領不能等の原因が必要です。
・今回のケースは供託が可能だと思いますので、具体的な供託の手続きについてはお近くの法務局にご確認ください。
【法令については弊社、顧問弁護士の意見を確認したうえで記載させて頂いております】
株式会社ディフェンス・カンパニーでもご相談に乗れる事がございますので、お気軽にご連絡いただければと思います。
今日は
『賃貸マンションの値上げ』についてお伝えしました。
法律上対応できない案件につきましては
経験豊かな弁護士を無償でご紹介しております。
経験豊富なプロは多くの方法を現場で養い知見が深いと言えます。
優秀な株式会社ディフェンス・カンパニーの顧問弁護士や顧問士業とチームで顧問先様の危機管理・問題解決のアドバイスをさせていただいております。
しっかりと相談が出来るコンサルタント会社選びは重要となりますね。
家族間トラブルについても、今後のブログでご解説いたします。
民事問題・刑事問題・問題社員でお悩みの方は、どうぞ弊社にご相談のご連絡を頂ければと思います。
2022（令和4）年10月3日（月曜日）
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